田静 

    “中国房地产实际上处于四个‘两难’境地，处在十分关键的转型时期，这是对中国政府、中国房地产市场、购房者及房地产业界专家的一次严峻的考验。”日前，全国工商联房地产商会会长聂梅生对房地产这个已经成为中国“牵一发而动全身”的重要产业的发展做了一番回顾与总结。 
    中国房地产市场一路走来并不平坦。在市场形成初期，以海南为主的沿海地区房地产泡沫破灭，我们还记忆犹新。近几年，房价的不断攀升又引起了新一轮对中国房地产的猜忌与质疑，不满声此起彼伏。一路狂奔的房价及其所引起的恐慌，使得中国的房地产市场还没来得及回头便被推上了高位，处在四个“两难”境地。  

两难之：资源与发展 

    房地产业的发展必须要消耗环境资源，但客观上资源在减少，因此这一“两难”的境地不是依靠政府宏观调控举措就能够解决的。中国房地产业对环境资源的消耗非常大，对土地、能源、水资源的消耗是不可避免的。全球的资源都在成倍地缩减，将越来越难以支撑房地产的强劲发展。面对全球资源的紧缺，中国房地产不可能再像以前一样盲目发展。从这一点上来说，国家提倡小户型就显得十分合理了。居民要住房，环境资源又不支持大规模的开发住房，那么由建大户型转为开发中小户型就成为必然的选择，而这也符合中国的环境资源国情。中国又不能像美国一样，一家一个ＨＯＵＳＥ，因此中小户型从长远看是有前途的。  
两难之： 
 城市化与产业化 

    城市化意味着更多的农民需要进城生活，需要更多的住房，产业化又会使大量的农民工被机器所取代。建筑业和房地产业是消纳农民工的主要产业，房地产业当然需要提升产业平台，尽早实现产业化，但是住宅产业化必定受制于城市化进程，这是中国房地产的另一个两难。现在我国城市化率为４３％，发达国家是７０％，到２０２０年我国城市化率将达到６０％以上。城市化问题关键是农民问题，如果现在就开始所谓的“生产线上盖房子”，那么农村剩余劳动力的转移就需要有其它的产业来吸纳，这在短期是不现实的。因为对房地产业和建筑业来说，当前用农民工的成本要远低于使用生产线的成本，而且住宅产业化也不可能像汽车工业、轻工业实现产业化生产之后就成倍地提高了市场竞争力，在需求上毕竟大多消费者还停留在个性化阶段，对以标准化为前提的产业化住宅的接受还需要时间来培育。 
    聂梅生建议，当前产业化的重点不应该放在标准化、模数化上，而应该着眼于绿色建筑。资源紧缺决定了中国房地产业必须走绿色建筑的道路。我国在二十年前就已经提出了建筑节能５０％的要求，之所以到现在才得以执行，其根本原因就是能源的制约加剧，必须接受能源紧缺的现实，建筑节能是“节也得节，不节也得节”。而绿色建筑的系统性强，科技含量较高，是可以实现产业化的一个领域，并且不与农民工问题相冲突。所以应该换一个思路，在绿色建筑上启动产业化。  
两难之： 
 房价上涨与和谐社会 

    房价上涨，使得中低收入的人买不起房，但和谐社会中，住房是最基本的支撑条件，因此这也是中国房地产发展的困难之一。房价上涨从根本上说是需求大于供给，当然需求是包括使用型、投资型和二者兼而有之的混合型。在当前资金流动性过剩的大形势下，社会上必然有大量资金投入到房地产市场，如果供给不足，房价必然会涨。在经济和社会两个层面，当务之急是解决和谐社会问题，需要政府拿出一部分财政收入来补偿低收入没钱买房的家庭，大量建设经济适用房、廉租房等；经济层面上的问题，如商品房价格上涨，还需要放在整个宏观经济中去逐步解决，没有一针见效的“退烧”良药。 
    资金流动性过剩、投资热、房价涨都在考验中国房地产市场，这不是光靠政府或光靠市场就能单独解决的，也不是靠一剂灵丹妙药就能解决的，它需要一个慢慢调理的过程。房地产市场的各种问题不能靠一个文件、一条法令解决。房地产经济也是有一定周期的，如果硬要房价下跌，会引起全民房产贬值，这将比股灾更可怕，毕竟中国只有８％的股民，却有近８０％的人有房产。  

两难之：楼市与股市 

    楼市与股市间博弈的背后其实是人民币升值压力、ＣＰＩ（消费物价指数）和流动性的博弈。人民币升值预期使得外资通过各种渠道涌入中国，房地产是外资进入的首选之一，外资涌入和外贸顺差使得流动性更加大，结果是推动具有投资属性的房产与股票等资产类价格上涨，因此，股市与楼市之间有越来越多的互动性和互动能量。房地产是一种流动性较弱但保值功能较强的中长期投资载体，而股票则相反，流动性最好但波动性较强，因此如此火爆的股市，对楼市的影响是显而易见的。今年上半年的楼市相比往年来说，明显冷清了许多，部分原先准备买房的市民将钱投入股市。但楼市相对股市来说，风险比较低，收益比较稳定，所以当股市出现震荡时，投资者把股市赚来的钱又会纷纷投入楼市，股市造就的这部分新生购买力使得楼市将再次火爆起来，这是必然的。在这点上，国家也是比较难调控的。 
    中国房地产发展到这一步已经是处于高位，联系到资源、和谐社会、股市楼市，牵一发而动全身，实际上处于两难的境地，因此需要政府带领中国人民稳定度过这一关，之后使房价在平衡中稳定下来，以尽量减少由此带来的损失。